Un orientamento ormai consolidato in materia di condominio, ribadisce un principio tanto rilevante quanto spesso fonte di contenzioso: la terrazza a livello, anche se destinata all’uso esclusivo di un singolo appartamento, conserva natura condominiale.
Il punto centrale della decisione è la distinzione tra proprietà e uso. La terrazza a livello, infatti, svolge frequentemente una funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti. Proprio questa funzione strutturale la rende parte integrante delle cose comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che un titolo contrario disponga diversamente. L’uso esclusivo, dunque, non muta automaticamente la titolarità del bene.
La Cassazione chiarisce che il diritto di godimento esclusivo attribuito a un singolo condomino non elimina la funzione di utilità generale del bene. Ne consegue che, sotto il profilo delle responsabilità e degli oneri manutentivi, non si può fare riferimento esclusivo al criterio dell’uso, ma occorre bilanciare questo elemento con la funzione di copertura svolta nell’interesse dell’intero edificio.
Da ciò discende l’applicazione del criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c.: un terzo dei costi di manutenzione e riparazione grava sul condomino che ha l’uso esclusivo della terrazza, mentre i restanti due terzi sono a carico del condominio, in proporzione ai millesimi delle unità immobiliari sottostanti. Si tratta di una soluzione che riflette la duplice natura del bene: da un lato, spazio nella disponibilità di uno; dall’altro, elemento strutturale a servizio di più.
L’ordinanza rafforza anche un altro principio: la responsabilità per danni da infiltrazioni non può essere automaticamente imputata al solo utilizzatore esclusivo. Occorre verificare la causa del danno e la riconducibilità a difetti strutturali o carenze manutentive. In presenza di tali elementi, la responsabilità si distribuisce secondo i medesimi criteri delle spese. La pronuncia conferma come nel diritto condominiale l’apparenza dell’uso non coincida necessariamente con la realtà della proprietà. La terrazza a livello resta un bene “ibrido”, in cui convivono diritti individuali e interessi collettivi. Un equilibrio delicato, che la giurisprudenza continua a presidiare con l’obiettivo di garantire una equa ripartizione di diritti e obblighi tra i condomini.
