Gli affitti brevi – contratti di locazione per periodi inferiori a 30 giorni – sono diventati una componente strutturale dell’offerta turistica in Italia, con un ruolo economico crescente soprattutto nelle città d’arte e nelle aree costiere. Ma negli ultimi anni il legislatore ha introdotto una serie di norme e adempimenti obbligatori per rendere più trasparente e sicuro il settore, coinvolgendo sia chi affitta sia chi soggiorna in queste strutture.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): l’obbligo dal 2025
Dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una delle novità più rilevanti: l’obbligo di dotare ogni immobile destinato agli affitti brevi di un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice univoco, rilasciato dal Ministero del Turismo, deve essere esposto sia negli annunci online sulle piattaforme come Airbnb o Booking che fisicamente presso l’alloggio. La normativa è pensata per migliorare la trasparenza del mercato, facilitare i controlli e contrastare le locazioni irregolari.
Chi non rispetta questo obbligo rischia sanzioni amministrative che vanno da qualche centinaio a diverse migliaia di euro, e l’annuncio può essere rimosso dalle piattaforme.
Altri adempimenti per i proprietari
Oltre al CIN, i proprietari devono rispettare una serie di adempimenti amministrativi e di sicurezza:
- Comunicare alloggiati e dati degli ospiti alla Questura competente tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo delle persone.
- Verificare l’identità dei turisti in modo conforme alla legge: recenti interpretazioni giurisprudenziali sottolineano l’importanza della verifica de visu o in tempo reale, rendendo meno praticabili sistemi automatizzati non legati a un controllo reale dell’identità.
- In alcune circostanze, adeguare la struttura alle norme di sicurezza come rilevazione di gas, estintori o altri requisiti minimi se previsti da regolamenti nazionali o locali dedicati.
È importante distinguere tra affitto breve e altre tipologie di locazioni (come il contratto transitorio o l’attività ricettiva vera e propria), perché gli adempimenti e la disciplina fiscale possono variare sostanzialmente.
Aspetti fiscali: cedolare secca e attività imprenditoriale
Sul fronte fiscale, il reddito derivante da affitti brevi può essere tassato con la cedolare secca: un regime agevolato con aliquote semplificate che permette di gestire in modo trasparente i proventi derivanti dalla locazione. Secondo le normative aggiornate, la cedolare secca al 21% si applica di norma al primo immobile, mentre dal secondo in poi può scattare un’aliquota ordinaria del 26% o l’obbligo di considerare l’attività come imprenditoriale, con relative implicazioni su Partita IVA e obblighi fiscali.
Chi gestisce più di quattro immobili in affitto breve nel corso dell’anno viene infatti considerato automaticamente operatore professionale, con obblighi di apertura di Partita IVA e adozione di un codice ATECO specifico per l’attività.
Normative locali e controlli
Oltre alla disciplina nazionale, numerosi comuni italiani hanno introdotto regolamenti locali per affrontare gli effetti collaterali degli affitti brevi, soprattutto nelle aree più congestionate dal turismo. In città come Firenze e Milano sono emerse restrizioni specifiche e limitazioni all’utilizzo di strumenti come le “key box” per l’accesso senza controllo diretto dell’ospite, con multe previste per chi non si adegua.
Queste regolamentazioni locali mirano a gestire meglio l’impatto sulla convivenza nei centri storici e sul mercato immobiliare, bilanciando l’offerta turistica con la disponibilità di abitazioni per i residenti.
I diritti dei turisti
Per i viaggiatori, la principale garanzia introdotta dalla nuova disciplina è la trasparenza sull’identità della struttura: il CIN permette di verificare che l’alloggio sia regolarmente registrato e conforme alle norme di sicurezza e gestione.
Inoltre, la comunicazione alloggiati alla Questura favorisce anche la tutela dell’ordine pubblico e contribuisce a un soggiorno più sicuro per gli ospiti.
