La Suprema Corte introduce un importante chiarimento sul riparto dell’onere della prova nelle controversie relative alla vendita di immobili gravati da irregolarità urbanistiche.
Il principio affermato riguarda, in particolare, la responsabilità risarcitoria del venditore quando sia accertata la sua colpa.
La vicenda nasce dalla compravendita di un complesso immobiliare interessato da abusi edilizi e da un ordine di demolizione non comunicato all’acquirente. Le irregolarità hanno inciso sul progetto di riqualificazione del bene, generando conseguenze economiche e una controversia sul risarcimento dei danni.
Il riferimento normativo centrale è l’articolo 1489 del Codice civile, che disciplina la vendita di cose gravate da oneri o diritti di godimento di terzi non apparenti e non dichiarati. La disposizione riconosce all’acquirente, ricorrendone i presupposti, la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni secondo le regole applicabili.
La Corte precisa che, una volta accertate l’evizione parziale e la colpa del venditore, non è corretto addossare automaticamente all’acquirente l’intero onere di dimostrare il collegamento causale fra l’inadempimento e tutte le conseguenze dannose. Spetta invece al venditore fornire la prova contraria circa l’assenza del nesso tra la propria condotta e i pregiudizi causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità.
Il ragionamento si fonda anche sui principi di correttezza e buona fede, che impongono alle parti di comportarsi lealmente e diligentemente nell’esecuzione del rapporto. La responsabilità non richiede necessariamente la malafede: può essere sufficiente la colpa del venditore.
La pronuncia non elimina, tuttavia, ogni obbligo probatorio dell’acquirente: quest’ultimo deve dimostrare l’esistenza dell’onere gravante sul bene e i presupposti della tutela richiesta. Inoltre, un danno da “perdita di chance” richiede la prova di una possibilità seria e consistente di conseguire il risultato sperato, non una semplice eventualità.
La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame.
Il principio è significativo: chi vende un immobile tacendone irregolarità rilevanti non può trasferire integralmente sul compratore le conseguenze dell’incertezza causale, quando la propria colpa sia stata accertata.
