La pronuncia interviene su uno dei temi più ricorrenti, e spesso più litigiosi, della vita condominiale: il riparto delle spese per la pulizia delle scale. Una questione apparentemente banale, ma capace di generare attriti duraturi tra i condomini, specie nei fabbricati con più piani e con utilizzi differenziati delle parti comuni.
La Suprema Corte ribadisce un principio ormai consolidato: le spese relative alla pulizia e manutenzione delle scale devono essere ripartite in base all’art. 1124 c.c., ossia tenendo conto sia del valore delle singole unità immobiliari (millesimi di proprietà), sia dell’altezza del piano.
Non si tratta, dunque, di una divisione meramente aritmetica o uguale per tutti, ma di un criterio misto che mira a bilanciare equità e utilizzo effettivo del bene comune. Il ragionamento è semplice: chi abita ai piani più alti utilizza le scale in misura maggiore rispetto a chi vive ai piani inferiori. Tuttavia, tale utilizzo non esaurisce il criterio di riparto, perché le scale restano comunque una parte comune dell’edificio, funzionale all’intero fabbricato.
Da qui la necessità di combinare il parametro dell’uso con quello del valore della proprietà. La Cassazione, con la pronuncia in esame, sottolinea inoltre che eventuali deroghe a tale criterio devono essere espressamente previste dal regolamento condominiale di natura contrattuale. Non è sufficiente una delibera assembleare a maggioranza per modificare i criteri legali di riparto: occorre il consenso unanime dei condomini, trattandosi di diritti individuali.
La decisione assume particolare rilievo nei contesti in cui si tende, per prassi o comodità, a suddividere le spese in parti uguali oppure esclusivamente in base ai millesimi. Tali soluzioni, se non supportate da un valido titolo, rischiano di essere impugnate e annullate. In definitiva, la sentenza rappresenta un ulteriore richiamo all’importanza del rispetto dei criteri legali nella gestione condominiale.
Le scale, simbolo quotidiano della convivenza, diventano così anche il terreno su cui si misura la capacità di equilibrio tra diritti e doveri dei singoli. Come spesso accade, è proprio nei dettagli della vita comune che si annidano le maggiori tensioni.
